Droit de passage : la règle en cas de terrain enclavé

Vous êtes propriétaire d’un terrain ou d’une maison, et on vous parle de « droit de passage » ? Pas de panique ! Ce terme juridique fait souvent peur, mais il correspond à une situation très encadrée par la loi française.

Voici l’essentiel à retenir.

Sommaire

• Qu’est-ce que le droit de passage ?
• Comment s’établit un droit de passage ?
• Ce que le propriétaire du terrain servant doit respecter
• Ce que vous ne pouvez pas faire
• Ce que l’utilisateur du passage ne peut pas faire non plus
• Que faire en cas de conflit ?
• À retenir

Qu’est-ce que le droit de passage ?

Le droit de passage, qu’on appelle aussi servitude de passage, est une obligation légale permettant à un voisin d’accéder à son terrain en passant par chez vous, lorsqu’il n’a aucun accès direct à une voie publique.

➡️ On dit alors que son terrain est enclavé.

Le droit de passage n’est donc pas un privilège de confort, mais une nécessité : il assure à chaque propriétaire la possibilité de rejoindre la route, et donc de vivre et d’exploiter son bien normalement.

Comment s’établit un droit de passage ?

Trois cas principaux :

1. Accord amiable entre voisins
2. → Le passage est défini clairement (largeur, tracé, entretien…).
3. Mention dans les actes de propriété
4. → La servitude peut exister depuis longtemps et être déjà actée chez le notaire.
5. Décision de justice si désaccord
6. → Le juge détermine le passage le plus court et le moins gênant pour le terrain servant (celui sur lequel on passe).

Ce que le propriétaire du terrain servant doit respecter

Si vous êtes le propriétaire sur lequel le droit de passage s’applique :

✔ Vous devez laisser passer le voisin ou les personnes ayant droit

✔ Le passage doit être fonctionnel, sans obstacle

✔ Le droit peut concerner les piétons, les véhicules, ou les deux selon ce qui est prévu

✔ Le voisin bénéficiaire doit participer aux frais d’entretien si nécessaire

⚠ Le passage doit se faire à l’endroit déterminé et pas ailleurs sur votre terrain.

Ce que vous ne pouvez pas faire

Même si vous restez propriétaire de votre terrain, vous ne pouvez pas :

❌ Interdire ou empêcher l’accès

❌ Installer une barrière ou un cadenas sans remettre la clé au voisin

❌ Déplacer le chemin sans accord ou décision de justice

❌ Gêner volontairement le passage (pots de fleurs, matériel, voiture…)

❌ Exiger une indemnité abusive (elle est encadrée par la loi)

Ce que l’utilisateur du passage ne peut pas faire non plus

Le voisin qui bénéficie du droit de passage doit respecter certaines règles :

❌ Ne pas élargir son usage au-delà de ce qui est prévu (ex. : passage voiture alors que le droit est piéton)

❌ Ne pas causer de nuisances anormales (bruit, dégradation…)

❌ Ne pas inviter tout le quartier à traverser votre terrain

➡️ Le droit de passage n’autorise en aucun cas à se considérer « chez soi » sur le terrain d’autrui.

Que faire en cas de conflit ?

Avant tout : parler et chercher un compromis.

Si le dialogue échoue, les solutions existent :

• Médiation avec un notaire ou conciliateur de justice
• Saisine du tribunal judiciaire pour faire respecter ou modifier le droit de passage

À retenir

Le droit de passage n’a pas vocation à détériorer les relations de voisinage : c’est un équilibre juridique entre liberté d’accès et respect de la propriété.